情弱ぼったくり不動産投資ダメダメ5選
早期退職で不動産投資をしようと考えていらっしゃる方がおられると思いますが、しっかり勉強してから望んだほうが良いと思います。今回、ワンルームマンション投資についてダイレクトメールが届いたので、決して手を出してはいけない物件として、紹介したいと思います。
＜ダイレクトメール概要＞
当該マンション（新築）の物件価格は3080万円、頭金は10万円で購入可能（ローン3,070万円）
このマンションを賃貸に出すと98,000円の家賃収入になります。しかし、ローン返済額は月103,280円、管理手数料等の合計は、月13,700円のため、トータル収支は月19,980円のマイナスとなります。
単純にマイナスになるので投資ないとの判断になりますでしょうか？
一方見方を変えると、このマンションは、毎月たった2万円弱で自分のものになるんです。毎月7～8万円支払って部屋を借りてますよね。自分のものじゃない部屋にそれだけのお金を支払っているのだったら、ほんの2万円出せば、3,000万円の資産というマンションが自分のものになるんですよ。更に現役のうちは毎年数十万円の節税になります。また、ローンを返済した後は老後の年金対策になるんです。2000万円問題なその将来の不安もこのマンションを持てば備えられますね、とダイレクトメールには「おすすめする理由」として書かれています。空室リスクもこの物件の管理会社の入居率は98％とのこと。半分以上が法人契約なので長期入居が見込めるそうです。
このダイレクトメールから資料請求すれば、500円とマンション経営ガイドブックがもらえます。更に個人面談まで申し込めば現金5,000円もゲットです（これら特典は期限があるのでお早めに）。
どうでしょう。資料請求したくなりましたか？
それではダメダメな点を見ていきましょう。
理由１．利回りが低すぎ（収益性低すぎ）
・この利回りを見てみましょう。1年間の賃料収入は117.6万円、それを物件価格で割ると3.8%となります。これは表面利回り。
・この他に管理費、修繕積立金、管理手数料、固定資産税、退去時のリフォーム代などを支払うと完璧にマイナスになります。
・収支が合わないのでこの物件を購入して得をするケースは、マンションの地価が高騰して売却益が取れる場合だけです。
理由２．キャッシュアウトが発生している
・35年ローンの長期返済にしても、シミュレーションすると月18,980円の持ち出しです。
・不動産投資をして儲かっている人で持ち出しOKとしている方は見たことありません。
理由３．節税を売りにしている
・低利回り・赤字を「悪くないこと」のように伝えるロジックとして節税をうたっていますが、本来は儲かっている投資に対して税金対策をどうするかを考えるべきで、持ち出し＝赤字だ、税金が減ったと喜ぶのはあり得ないです。
理由４．借入金利が高い
・今回のケースは、借入金利は2.1%ですが、自宅用に購入する場合なら現在0.5%前後で借りられる時代です（住宅ローン控除もあります）。もっと低い金利で借りるべきです。
理由５．35年後も同じ家賃が入る前提になっている
・ローン完済後、毎月98,000円の家賃収入が手元に残ります、将来の不安に備えられますとうたっていますが、35年後に新築と同じ家賃で入居してくれる人はいません。
・同じ家賃を取ろうと思ったらかなりのお金をかけてリノベーションをしなければなりません。
ダイレクトメールの危険なキーワード
目にしたら危険なキーワードを最後に紹介します。
１．買取保証（保証という言葉ほど投資の世界で信じたらいけません）
２．サブリース（家賃保証制度、業者のほうが法律的に守られている）
３．節税対策（節税は儲かったときに頭を悩ますものです）
４．無料セミナー（情弱なカモを無料セミナーで集めて押し付けてくるものです）
５．老後の年金対策（劣化する物件が老後の資産にはなりません）
６．繰り上げ返済（繰り上げ返済をさせて損を見えづらくさせます）
７．新築分譲（業者の利益確定や出口につかまされる）、生命保険替わり
以上を頭に入れて、ダイレクトメールに反応しないよう、今後もカモネギにならないよう勉強していきましょう。
ただし、不動産投資は我々の資産を増やす一つの手段であることは間違いありませんので、正しく勉強してその技術を習得したいものです。私も過去勉強して横浜のワンルームマンション購入直前まで検討しましたが、結果として融資がつかず購入を断念した経験があります。その物件はわずかですがキャッシュフローはプラスで負債ではなく資産になる物件だったので残念です。私が付き合っていた業者は、キャッシュフローにこだわった提案をしてくれて、キャッシュフローマイナスの物件に対して意見を求めると必ず「No」という業者でした。
キャッシュフロープラスにこだわって不動産投資を勉強してみるのが良いと思います。
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