区分マンション投資はありか？還暦間際サラリーマンのチャレンジ

本日のマーケット、投資メモ
不動産屋さんから融資結果の連絡がきた。

本日のマーケット、投資メモ

　本日の日経平均、トピックスともプラス０．４７％。日経平均は23000円でもみ合い中。総裁選の結果を見ているか？ＺＯＯＭが一時４７％高だって、どうなっているんだ。

今日楽天のポイントを見てみたらなんと3044ポイントが入っていた。昨日NASDAQ100に投資したばかりであるが、今日もポイントを全額購入申し込みをした。下がるときはどんなシーンなのかじっくり観察してみたいし、更に買い増しができるようウォッチングだ。また、先月まで楽天証券の積立投資を36,000円／月をしていたが、本日、その金額を50,000円まで引きあげた。これで積み立て設定は上限になった。これによりポイント還元は最大の年間6,000ポイントをゲットすることになる。

不動産屋さんから融資結果の連絡がきた。

　横浜のライオンズマンション価格880万円の物件。頭金は初期費用含め350万円準備して借入額は630万円、利率２％弱で借入期間は21年間で申し込み。
　頭金はなるべく低く抑えたかったがこれ以上粘っても出てこないと考えて踏み込んでみることにした。手元の資金はすべて投資信託に入れているので、それを手放す必要があるが何とかなる。

　待つこと2週間、担当の営業マンより連絡あり、「融資不可」と。ガーン！！

　何故だ？理由を聞くと年齢がネックで通らなかったとか？年齢は事前にわかっていたし申告もしていたはず？納得がいかない？それまでの不動産業者からはもっと良い条件で融資つくよと聞いていたので今回の融資不可ということに納得がいかなかった。
　自分より高い価格で購入提示した人が現れた？それならばそう言えばよいよね？その営業マンがまだ私が不動産を持つには時期尚早として思いやりでお断りの優しい嘘？
　結局この営業マンは私を一顧客としか心を開いてくれなかったな。あたりまえだけど。優しい嘘をつかれて、暗にもっと勉強して来いと言ってもらったと思って、頭を冷やすそうか？それに頭金として準備していたＪ－ＲＥＩＴとグローバルＲＥＩＴに突っ込んでいたお金が含み損70万円以上出ていて下すに下せない恐ろしい状態になっている。
　ちょうどコロナ禍で外出禁止になってきているし、一度今までのことを振りかえってみよう。

　還暦間際のサラリーマンおっさんが購入できそうな物件の条件は以下の通り（あくまでも年間キャッシュフロープラスにこだわる）
１．家賃倍率が150倍程度以下（物件価格1000万円とすると、家賃は6.5万円以上目標）。
　　→　都内一等地でないと家賃6.5万円は取れないが、物件価格は1200万円以上確実にする。
　　（これは表面利回りが約８％以上と同じ意味）
２．頭金は250万円以上は準備する。
３．物件は都内ではなく、比較的コストパフォーマンスの良い川崎、横浜地区がよさそう。
４．融資は不動産業者をあてにしない。自分で探す？群馬銀行は扱ってなかったよ、残念。
　また、今後、この条件（21年、利率1.875%)で融資がつかない可能性があるため、もっと頭金を入れる準備をしたほうがよいかも。利率3%くらいでも利益を出し買い増しをしている方もいるようだし。これから先は融資は期待しないでキャッシュで購入と考えて地方の中古住宅にターゲットを切り替えたほうがよいかもしれない。

不動産投資？なんだかなあ？神様が「今はちょっとやめておけ」と言ってるのかな。