日本財託の「レバレッジの黄金律」考え方、仕組みはよいと思う。でも紹介される物件の価格に違和感を覚える。この違和感は何なんだろう。
両学長、もふもふ不動産さんがYoutubeで、不動産投資のサイト「楽待」と「健美家」のブログ購読と賃貸住宅サイトでの物件探しを推奨していたので、とりあえず「楽待」と「健美家」のサイト登録してブログ受信を開始。さらにSUMOアプリ入れて、中古区分マンションの検索を開始した。
ちなみに両学長、もふもう不動産さんとも区分マンションはやめろ、とくに新築の区分マンションは絶対手を出すなと言っていた。
さらにYoutubeをみているとＣＦネッツの山内さんという方が、中古区分マンションの利益構造をいろいろなケースで解説されていた。特に収支計算の方法について詳しく説明があり、何度も視聴した。ちなみにチャンネル登録もしてますよ。
この収支計算をしっかり学ぼう。おっ、ＣＦネッツのセミナーがある。無料だ！（怪しい？）
最初にＣＦネッツのセミナーに参加したのは、とある日曜日１３：００～、場所は銀座？一等地怪しいぞ？でもせっかく申し込んだのだから参加してみましょうか？ということで、初の銀座訪問で道に迷いながらも会場に到着。聴講者は８名程度。講師の先生は、地方の不動産屋さんに勤めていてＣＦネッツの社長の考え方に共感して転職をしてきたという、感じの良い誠実そうな若手社員でした。
内容は、まず、融資がポイントのようで、取り扱いの融資先についての説明からスタート。
・三井住友トラスト銀行：利率４．３％、５００万円～
・スルガ銀行：いろいろ問題（いわゆるカボチャの馬車）があって融資停止中。
・セゾン銀行：利率３．６５％～
・ＡＲＵＨＩ：利率２．７～２．９５％（条件次第で１．９％）、５００万円～
・ＳＢＪ銀行：利率１．８７５％、５００万円～
・オリックス銀行：２．５７５％、１０００万円～
うん？日本財託、ＪＰリターンズ、ベルテックスともオリックス銀行で利率１．６５～１．８％と言ってたぞ？
次のテーマは投資ポイントについて（よしよしこれが聞きたかったんだ）、まずは、効率の安全性として投資分析をする。それには４つの指標があり、効率の検証として「ＦＣＲ（総収益率＝営業純利益／総コスト）」と「ＣＣＲ（自己資金配当率＝税引き前キャッシュフロー／自己資金）」の二つがあり、また、安全性の検証として「ＤＣＲ（負債支払安全率＝営業純利益／年間負債支払額）」と「ＢＥ％（損益分岐点＝（運営費＋年間負債支払額）／潜在総収入）」の二つがあるとのこと。
不動産投資分析指標 （効率検証）
◆ＦＣＲ（総収益率）＝営業純利益／総コスト
◆ＣＣＲ（自己資金配当率）＝税引き前キャッシュフロー／自己資金
不動産投資分析指標（安全性検証）
◆ＤＣＲ（負債支払安全率）＝営業純利益／年間負債支払額
◆ＢＥ％（損益分岐点）＝（運営費＋年間負債支払額）／潜在総収入
さらにあたりまえだけど、投資の総額を明確にしておく必要がある。物件そのもの価格以外に税金や手数料などの諸費用や修繕費用などがあるので注意。
うーん？一度に頭に入ってこない。それぞれの言葉の意味は何となく分かるのだけれど、それが数式で変換されると私の頭の中の演算能力が機能しなくなる。時間をかけて学ぶ必要がありそうだ。もう少し勉強しないと、まずは区分マンションを一件購入して、実践と並行して学べば習得できる時間が短縮するかも？そうだ購入を具体的に検討してみよう。
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